前編では、住所変更登記の概要や義務化された背景、そして不動産売却を考えている方が早めに確認しておきたい理由についてご紹介しました。

後編では、実際に住所変更登記を行う場合の手続きや費用、売却時の注意点について詳しく解説します。

「まだ売却は先だから大丈夫」と思われている方も、いざという時に慌てないための参考としてぜひ最後までご覧ください。

住所変更登記はいつまでに行えばいい？

2026年4月1日から、住所や氏名に変更があった場合は、変更があった日から2年以内に住所変更登記を申請することが義務となりました。

正当な理由なく申請を行わなかった場合は、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。

「罰則があるから急いで手続きをしなければ」と焦る必要はありませんが、住所変更をしたまま長期間放置することは避けた方が安心です。

将来的に売却や相続の予定がある方は、早めに確認しておくことをおすすめします。

手続きにはどんな書類が必要？

住所変更登記では、一般的に次のような書類を準備します。

• ・登記申請書
• ・住民票（または戸籍の附票など住所のつながりが確認できる書類）
• ・登録免許税
• ・本人確認書類（必要に応じて）

住所変更が一度だけであれば比較的スムーズですが、何度も引っ越しをしている場合は、住所の履歴が確認できる書類が必要になることがあります。

特に何十年も前に住宅を購入された方は、当時の住所から現在まで複数回転居しているケースも珍しくありません。

書類が不足すると手続きに時間がかかる場合もありますので、事前に確認しておくと安心です。

費用はどのくらい？

住所変更登記では登録免許税が必要です。

土地と建物がある場合は、それぞれに登録免許税がかかります。

また、ご自身で手続きを行えば実費のみで済みますが、司法書士へ依頼する場合は別途報酬が必要になります。

費用は依頼先によって異なりますので、事前に見積もりを確認すると安心です。

「費用を抑えたいから自分で手続きしたい」

という方もいらっしゃいますが、住所変更が複数回ある場合や相続が絡む場合は、専門家へ相談した方が結果的にスムーズに進むこともあります。

売却時に住所変更登記が必要になる理由

イエスタ盛岡店でも、不動産売却をご相談いただく際に登記事項証明書を確認すると、現在の住所と登記簿の住所が異なっているケースがあります。

この場合、多くは売買契約前ではなく、所有権移転（決済・引渡し）までに住所変更登記を済ませることになります。

つまり、

売却活動は進められても、

最後の引渡しまでには手続きを完了させる必要があるケースが多いということです。

そのため、売却を検討し始めたタイミングで確認しておくと、余裕を持って準備ができます。

相続した不動産は特に注意

最近は、

「実家を相続したけれど、そのままになっている」

というご相談も増えています。

住所変更登記だけでなく、相続登記も義務化されています。

例えば、

• ・相続登記をしていない
• ・住所変更登記もしていない
• ・空き家のまま管理している

という状態では、売却までに複数の手続きが必要になる場合があります。

相続人が増えるほど必要書類も多くなり、話し合いにも時間がかかることがあります。

「まだ売る予定はないから」と放置せず、元気なうちに整理しておくことが、ご家族への負担軽減にもつながります。

よくある質問

Q. 売却予定がなければ住所変更登記はしなくてもいいですか？

義務化により、住所変更があった場合は原則として手続きが必要です。

売却予定の有無にかかわらず、早めの対応をおすすめします。

Q. 結婚して名字が変わった場合も対象ですか？

氏名変更についても対象となります。

住所だけでなく、氏名変更があった場合も確認しましょう。

Q. 自分で手続きできますか？

可能です。

ただし、住所変更が複数回ある場合や相続が関係する場合は、司法書士へ相談した方がスムーズなケースもあります。

Q. 売却相談をすると住所変更登記も相談できますか？

もちろんです。

イエスタ盛岡店では、売却だけでなく、売却前に必要となる手続きについても分かりやすくご案内しております。

「まだ相談するほどではない」と思っている方へ

不動産のご相談をいただく中で、

「もっと早く相談しておけばよかった。」

というお声をいただくことがあります。

もちろん、早く相談したからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。

現在の状況を整理し、

「今は何もしなくて大丈夫」

「この手続きだけ済ませておきましょう」

というアドバイスをさせていただくことも多くあります。

不動産は大切な資産です。

だからこそ、困ってからではなく、「気になったタイミング」で相談することが、後悔しない第一歩になると私たちは考えています。

盛岡市・岩手県で不動産売却・相続のご相談はイエスタ盛岡店へ

イエスタ盛岡店では、盛岡市を中心に岩手県内の不動産売却・査定・相続・住み替えに関するご相談を承っています。

「住所変更登記が必要なのか分からない」
「実家を相続したけれど何から始めればいい？」
「今売却した方がいいのか相談したい」

このようなご相談も歓迎しております。

査定だけ、ご相談だけでも構いません。

お客様一人ひとりの状況に合わせて、分かりやすくご案内いたします。

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住所変更登記を済ませた後、「今売却するべきか迷っている」という方は、まず盛岡市の最新市場動向を確認してみましょう。地価や中古住宅市場の変化をデータを交えて解説しています。

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「家を売ろうと思ったら、最初に言われたのが『住所変更登記が必要です』でした。」

「住所は何年も前に変わっているけど、そんな手続きが必要なの？」
「住民票は今の住所なのに、なぜ登記まで変更しないといけないの？」

実は、このようなご相談は決して珍しくありません。

イエスタ盛岡店でも、不動産売却のご相談をいただく際、登記事項証明書（登記簿）を確認すると、登記簿に記載されている住所と現在お住まいの住所が異なっているケースがよくあります。

これまでは、住所変更登記をしなくても普段の生活で困ることはほとんどありませんでした。そのため、「売却するときにまとめて手続きすればいい」と考える方も少なくありません。

しかし、2026年4月から住所変更登記が義務化され、不動産を所有している方にとって知っておきたい制度へと変わりました。

この記事では、盛岡市を中心に不動産売却のお手伝いをしているイエスタ盛岡店が、「住所変更登記とは何か」「なぜ義務化されたのか」「売却を考えている方が今確認しておきたいポイント」を分かりやすく解説します。

こんな方はぜひ最後までご覧ください

• ・盛岡市や岩手県内に不動産を所有している
• ・引っ越しをしたことがある
• ・将来的に不動産売却を考えている
• ・相続した実家や土地を所有している
• ・住所変更登記という言葉を初めて聞いた

一つでも当てはまる方は、今回の内容がきっと参考になるはずです。

住所変更登記とは？

住所変更登記とは、不動産の所有者が引っ越しなどにより住所を変更した場合に、登記簿に記載されている住所を現在の住所へ変更する手続きのことです。

例えば、

• ・盛岡市内で住み替えをした
• ・岩手県外へ転勤した
• ・結婚を機に住所が変わった
• ・マイホームを購入後に何度か引っ越した

このような場合でも、法務局で住所変更登記をしていなければ、登記簿には昔の住所が記載されたままになります。

住民票を移せば自動的に登記簿も変更されると思われがちですが、実際には別の手続きとなるため、自動では変更されません。

なぜ義務化されたのでしょうか？

住所変更登記が義務化された背景には、「所有者不明土地」の増加があります。

所有者不明土地とは、登記簿を見ても現在の所有者の住所が分からず、連絡を取ることが難しい土地のことです。

所有者が分からないことで、

• ・空き家対策が進まない
• ・道路整備や公共工事に時間がかかる
• ・災害復旧が遅れる
• ・相続手続きが複雑になる

など、全国的にさまざまな問題が発生しています。

こうした課題を解決するため、相続登記の義務化に続き、住所変更登記も義務化されました。

制度の目的は、国民へ負担を増やすことではなく、不動産の所有者を適切に把握し、安心して取引や管理ができる社会を目指すことにあります。

盛岡市・岩手県でも決して他人事ではありません

「地方だから関係ない」と思われる方もいらっしゃいますが、実際にはそうではありません。

盛岡市でも、転勤や住み替えによって住所が変わったまま登記簿を更新していないケースは珍しくありません。

また、相続によって取得した実家や空き家を所有されている方も増えています。

イエスタ盛岡店でも、不動産売却のご相談時に登記簿を確認すると、「住所変更登記が必要ですね」とご案内することがあります。

もちろん、その場で売却できなくなるわけではありません。

しかし、売買契約や決済の日程が決まってから気付くと、必要書類の準備や手続きに時間がかかり、予定していたスケジュールへ影響する場合もあります。

だからこそ、「まだ売る予定はない」という方でも、一度確認しておくことをおすすめしています。

「まだ先の話」が、一番危ないこともあります

不動産売却は、多くの方にとって人生で何度も経験するものではありません。

だからこそ、

「売ると決めてから考えればいい」

と思ってしまうのも自然なことです。

しかし実際には、

• ・転勤が決まった
• ・親御さんが施設へ入居することになった
• ・相続が発生した
• ・住み替えを検討し始めた

など、売却を考えるタイミングは突然訪れます。

その時になって住所変更登記や相続登記など複数の手続きが必要になると、思っていたより時間がかかるケースも少なくありません。

不動産は「売る準備」を早めに整えておくことで、いざという時に落ち着いて判断できます。

「自分の場合はどうなんだろう？」と思った方へ

住所変更登記が必要かどうかは、不動産を取得した時期や住所変更の回数などによって異なります。

「登記簿の住所を確認したことがない。」
「自分も対象なのか分からない。」

という方は、売却を決めていなくても一度確認しておくと安心です。

イエスタ盛岡店では、不動産売却のご相談だけでなく、売却前に確認しておきたいポイントについても分かりやすくご案内しています。

無理な営業はいたしませんので、「相談だけ」という方もお気軽にご利用ください。

次回予告

後編では、

• ・住所変更登記はいつまでに必要？
• ・手続きの流れ
• ・必要書類
• ・費用はいくら？
• ・売却前に知っておきたい注意点
• ・よくある質問

について詳しく解説します。

盛岡市・岩手県で不動産に関するご相談ならイエスタ盛岡店へ

住所変更登記は、不動産売却や相続手続きの第一歩となることがあります。

「まだ売却するか決めていない」
「住所変更登記が必要なのか知りたい」
「相続した実家をどうすればいいか相談したい」

そんな方は、お気軽にイエスタ盛岡店までご相談ください。

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地域密着の不動産会社として、お客様一人ひとりの状況に合わせたご提案をいたします。

「空室がなかなか埋まらない…」

「募集を始めて数か月経つのに問い合わせが少ない…」

「家賃を下げるべきなのか悩んでいる…」

賃貸経営をされているオーナー様にとって、空室は大きな悩みのひとつではないでしょうか。

空室期間が長引けば、その分家賃収入も減少し、賃貸経営全体に影響を与えます。

そのため、空室が発生すると真っ先に

「家賃を下げた方が良いのではないか」

と考える方も少なくありません。

もちろん、市場相場と大きく離れている場合は家賃の見直しが必要になることもあります。

しかし実際には、

「家賃を下げたのに決まらない」

というケースも少なくありません。

近年の盛岡市の賃貸市場では、単純な価格競争だけでは入居者に選ばれにくくなっています。

では、空室が長引く物件と早期に決まる物件にはどのような違いがあるのでしょうか。

今回は、盛岡の賃貸市場を踏まえながら、家賃を下げる前に見直したい空室対策について解説します。

この記事でわかること

• 空室が長引く主な原因
• 家賃以外に見直したいポイント
• 盛岡市の賃貸市場の特徴
• 入居者が物件選びで重視していること
• 空室改善のヒント

---

目次

1. 1.盛岡の賃貸市場はどう変化している？
2. 2.家賃を下げても決まらない理由
3. 3.見直したいポイント① 募集写真
4. 4.見直したいポイント② 募集条件
5. 5.見直したいポイント③ 設備と付加価値
6. 6.見直したいポイント④ 共用部分と管理状態
7. 7.見直したいポイント⑤ 物件の魅力が伝わっているか
8. 8.まとめ

---

1.盛岡の賃貸市場はどう変化している？

近年の盛岡市では、新築アパートやマンションの建築コスト上昇に伴い、新築物件の家賃も上昇傾向にあります。

一方で、入居希望者の物件探しの方法は大きく変化しました。

現在はスマートフォンで簡単に物件を比較できるため、

• 家賃
• 写真
• 設備
• 初期費用
• 周辺環境

などを総合的に判断して物件を選ぶ方が増えています。

つまり、

「家賃が安ければ決まる」

という時代ではなくなっているのです。

実際に、家賃が少し高くても早期に成約する物件がある一方で、相場より安くても長期間空室になっている物件もあります。

---

2.家賃を下げても決まらない理由

オーナー様が空室対策として最初に考えるのが家賃の見直しです。

しかし、家賃を下げることにはリスクもあります。

例えば、

3,000円家賃を下げた場合、

年間では36,000円の収入減少になります。

仮に10年間入居が続けば、

36万円以上の差になります。

しかも一度下げた家賃を上げることは簡単ではありません。

そのため、

「本当に家賃が原因なのか」

を確認することが重要です。

実際には、別の要因が反響を減らしているケースも少なくありません。

---

3.見直したいポイント① 募集写真

現在の賃貸募集において、写真は非常に重要です。

入居希望者はまずインターネットで物件を探します。

つまり、

写真が第一印象

になります。

例えば、

• 室内が暗い
• 荷物が多い
• 写真枚数が少ない
• ピントが合っていない

こうした状態では、物件本来の魅力が伝わりません。

逆に、

• 明るい時間帯に撮影
• 室内を整理整頓
• 写真枚数を充実

するだけでも反響が変わることがあります。

---

4.見直したいポイント② 募集条件

空室対策というと家賃ばかりに目が向きがちですが、

実際には募集条件全体を見直すことも重要です。

例えば、

• 敷金・礼金
• 駐車場料金
• フリーレント
• 初期費用

などです。

最近は、

「毎月の家賃」よりも「入居時の負担」

を重視する方も増えています。

そのため、家賃を下げる前に募集条件全体を見直してみる価値があります。

---

5.見直したいポイント③ 設備と付加価値

設備は物件選びに大きく影響します。

ただし、高額なリフォームを行う必要があるとは限りません。

例えば、

• 温水洗浄便座
• TVモニターホン
• LED照明
• インターネット無料

など、比較的導入しやすい設備でも競争力向上につながります。

盛岡では、

• 駐車場の使いやすさ
• 冬場の生活のしやすさ

も重要なポイントです。

地域特性を踏まえた設備や環境整備が評価されることもあります。

---

6.見直したいポイント④ 共用部分と管理状態

入居希望者は室内だけを見ているわけではありません。

• 駐車場
• ゴミ置場
• 階段
• エントランス

なども確認しています。

共用部分が整っていると、

「きちんと管理されている物件」

という印象につながります。

反対に、

雑草やゴミが目立つ状態では、室内が良くてもマイナスイメージになることがあります。

築年数が経過した物件でも、管理状態が良い物件は比較的反響を得やすい傾向があります。

---

7.見直したいポイント⑤ 物件の魅力が伝わっているか

意外と見落とされがちなのが、

「物件の強みがしっかり伝わっているか」

という点です。

例えば、

• スーパーまで徒歩5分
• 駐車場2台可能
• 日当たり良好
• 収納が多い

といった魅力があっても、募集内容に十分反映されていなければ入居希望者には伝わりません。

現在の賃貸市場では、

単に募集を出すだけではなく、

「どのような方に選ばれそうな物件なのか」

を意識した情報発信が重要になっています。

---

8.まとめ｜空室対策は家賃だけではない

空室が長引くと、

「家賃を下げるしかない」

と思ってしまうことがあります。

しかし実際には、

• 募集写真
• 募集条件
• 設備
• 管理状態
• 物件の魅力の伝え方

など、見直すべきポイントは数多くあります。

特に盛岡市の賃貸市場では、

単純な価格競争ではなく、

「選ばれる理由を作ること」

が以前にも増して重要になっています。

家賃を下げる前に、現在の募集状況や物件の見せ方を見直してみることで改善につながるケースも少なくありません。

---

空室や賃貸管理でお困りのオーナー様へ

空室対策というと、

「家賃を下げるしかない」

と思われることがあります。

しかし実際には、

• 募集条件の見直し
• 写真や広告の改善
• 設備の追加や更新
• 周辺競合物件との比較
• 入居者ニーズの変化への対応

などによって改善できるケースもあります。

賃貸市場は年々変化しており、以前は効果的だった募集方法が現在では思うような成果につながらないこともあります。

そのため、

「今の募集条件は市場に合っているか」

「物件の魅力が十分に伝わっているか」

を定期的に見直すことが大切です。

もし、

• 空室期間が長くなっている
• なかなか問い合わせが増えない
• 今後の賃貸経営に不安がある
• 他の事例や市場動向も参考にしたい

といったお悩みがありましたら、お気軽にご相談ください。

イエスタでは、盛岡市内の賃貸市場や競合状況を踏まえながら、オーナー様ごとの状況に合わせたご提案を行っています。

もちろん、

「今すぐ何かを変えたい」

という方だけでなく、

「まずは現状を確認してみたい」

という方からのご相談も歓迎しております。

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近年、「盛岡市の不動産価格は上がっている」というニュースを目にする機会が増えました。

実際に、

• 「今なら高く売れるの？」
• 「盛岡の不動産市場は好調なの？」
• 「これから価格はどうなるの？」

といったご相談をいただくことも増えています。

不動産の売却や購入を検討するうえで大切なのは、感覚ではなくデータを見ることです。

そこで今回は、岩手県や盛岡市が公表している統計データや地価公示の情報をもとに、2026年時点の盛岡市の不動産市場を分析してみたいと思います。

この記事でわかること

• ・盛岡市の地価は上がっているのか
• ・盛岡市の人口・世帯数の状況
• ・人気エリアの傾向
• ・中古住宅市場の動向
• ・今後の不動産市場の見通し
• ・売却を考えている方へのアドバイス

目次

1. 1.盛岡市の地価は上昇している？
2. 2.なぜ盛岡市の不動産価格は上がっているのか
3. 3.盛岡市の人口と世帯数の現状
4. 4.盛岡市内で人気が高いエリアとは
5. 5.中古住宅市場はどうなっている？
6. 6.今後の盛岡市不動産市場を考える
7. 7.今は売り時なのか？
8. 8.まとめ

1.盛岡市の地価は上昇している？

まずは不動産市場を見るうえで最も基本となる地価の動向を見てみましょう。

2025年の地価公示によると、盛岡市の住宅地平均価格は53,841円/㎡で、前年比3.3％上昇しています。商業地も前年比4.1％上昇しており、住宅地・商業地ともに上昇傾向が続いています。

また岩手県が公表している令和7年地価公示結果では、県内で価格が上昇した住宅地65地点のうち37地点が盛岡市に集中していました。

これは、

盛岡市が県内でも特に不動産需要が高いエリア

であることを示しています。

2.なぜ盛岡市の不動産価格は上がっているのか

地価上昇にはいくつかの要因があります。

新築住宅価格の上昇

近年は全国的に、

• ・建築資材価格の上昇
• ・人件費の上昇
• ・建築基準法改正によるコスト増加

などが続いています。

その結果、新築住宅の価格が以前よりも高くなっています。

「新築は予算オーバー」という方が中古住宅市場へ流入していることも、不動産価格を支える要因になっています。

利便性の高いエリアへの需要集中

盛岡市では、

• ・盛南エリア
• ・盛岡駅周辺
• ・青山周辺
• ・前九年周辺

などへの人気が継続しています。

生活利便性や通勤のしやすさが評価され、住宅需要が集まりやすい状況です。

3.盛岡市の人口と世帯数の現状

不動産市場を考えるうえで欠かせないのが人口動向です。

盛岡市の推計人口は2026年5月時点で276,152人、世帯数は133,363世帯となっています。

人口そのものは長期的には減少傾向が予測されていますが、一方で世帯数は比較的高い水準を維持しています。

これは、

• ・単身世帯の増加
• ・高齢者世帯の増加
• ・核家族化

などが背景にあります。

つまり、

「人口が減る＝住宅需要がなくなる」

ではないということです。

4.盛岡市内で人気が高いエリアとは

地価公示を見ても、盛岡市内ではエリアによる差が大きくなっています。

特に評価が高いエリアとして、

• ・向中野
• ・本宮
• ・北飯岡
• ・青山
• ・前九年

などが挙げられます。

これらの地域は、

• ・商業施設が充実
• ・通勤アクセスが良い
• ・生活利便性が高い

という共通点があります。

一方で、郊外エリアでは物件ごとの差が大きくなっており、

「どこにあるか」

が以前より重要になっています。

5.中古住宅市場はどうなっている？

最近の盛岡市では、中古住宅市場にも変化が見られます。

新築価格の上昇により、

• ・中古戸建て
• ・中古マンション

への関心が高まっています。

特に、

• ・駐車場2台以上
• ・利便性が高い立地
• ・管理状態が良い住宅

については比較的動きが早い傾向があります。

実際の売却相談でも、

「築20年以上だけど売れますか？」

というご質問が増えています。

以前であれば厳しかった条件の住宅でも、現在は検討されるケースが増えています。

6.今後の盛岡市不動産市場を考える

では今後はどうなるのでしょうか。

正直なところ、

「盛岡市全体が上がり続ける」

とは言い切れません。

理由は人口減少です。

しかし一方で、

• ・人気エリアへの集中
• ・世帯数の維持
• ・新築価格の高止まり

という状況を考えると、

人気エリアの住宅需要は当面大きく崩れない可能性があります。

今後は、

「盛岡市全体を見る時代」

から

「エリアごとの市場を見る時代」

になっていくと考えられます。

7.今は売り時なのか？

これは非常によくいただく質問です。

結論から言うと、

「物件による」

が正直な答えです。

ただし、

• ・地価上昇
• ・中古住宅需要の増加
• ・新築価格上昇

という環境を考えると、

数年前と比べれば売却しやすい市場環境であることは間違いありません。

特に、

• ・盛南エリア
• ・沿線エリア
• ・人気学区

などに該当する場合は、一度相場を確認してみる価値は十分あります。

8.まとめ｜数字で見ると盛岡市の不動産市場が見えてくる

ニュースだけを見ると、

「地価が上がった」
「人口が減った」

という情報だけが目に入ります。

しかし実際には、

• ・盛岡市の住宅地は上昇傾向
• ・世帯数は高水準を維持
• ・人気エリアへの需要集中
• ・中古住宅需要の増加

といった動きが見られます。

不動産市場は全国一律ではなく、地域ごとに動き方が異なります。

だからこそ、

「今の盛岡市で、自分の不動産がどう評価されるのか」

を知ることが大切です。

盛岡で不動産売却を検討している方へ

「今の家はいくらで売れるのか知りたい」

「今が売り時なのか判断したい」

「相続した不動産をどうするか悩んでいる」

そんな方は、まず現在の市場価値を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。

イエスタでは、盛岡市の市場動向や地域特性を踏まえながら、一人ひとりに合った売却の進め方をご提案しています。

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不動産売却を考え始めたとき、多くの方が最初に気になるのが“価格”です。

ただ、不動産は車や家電のように「定価」があるわけではありません。
同じ盛岡市内でも、

• ・エリア
• ・築年数
• ・駐車場台数
• ・建物状態
• ・周辺環境

などによって、査定価格は大きく変わります。

さらに最近は、

• ・新築価格の高騰
• ・中古住宅需要の増加
• ・建築基準法改正による建築コスト上昇

などの影響で、盛岡の不動産市場にも変化が出ています。

そのため、以前の感覚で

「このくらいかな？」

と思っていた価格と、実際の市場価格がズレるケースも少なくありません。

この記事では、

• ・不動産査定とは何か
• ・査定価格はどう決まるのか
• ・盛岡で査定額に差が出るポイント
• ・査定前にやっておきたいこと
• ・「高い査定」に注意すべき理由

などを、不動産会社の視点からわかりやすく解説します。

「まだ売るか決めていない」という方でも参考になる内容ですので、ぜひ最後までご覧ください。

この記事でわかること

• ・不動産査定の仕組み
• ・査定価格はどう決まるのか
• ・盛岡で査定額に差が出やすいポイント
• ・AI査定と訪問査定の違い
• ・査定前に準備しておきたいこと
• ・高く売るために大切な考え方

目次

1. 1.不動産査定とは？
2. 2.査定価格はどう決まる？
3. 3.盛岡で査定額に差が出やすいポイント
4. 4.AI査定と訪問査定の違い
5. 5.査定前にやっておきたいこと
6. 6.「高い査定額」に注意したい理由
7. 7.査定後はどう進む？
8. 8.盛岡で不動産売却を成功させるために
9. 9.まとめ

1.不動産査定とは？

不動産査定とは、

「現在の市場で、どのくらいの価格で売れる可能性があるか」

を不動産会社が判断することです。

よく「査定＝売却価格」と思われがちですが、実際には少し違います。

査定価格はあくまで、

• ・周辺相場
• ・過去の成約事例
• ・現在の市場動向

などをもとにした“目安”です。

つまり、

「必ずその価格で売れる」

という保証ではありません。

ただし、売却を考えるうえで、
現在の市場価値を知ることは非常に重要です。

2.査定価格はどう決まる？

不動産査定では、さまざまな項目を総合的に見て判断します。

① エリア

盛岡では、特にエリアの影響が大きいです。

現在、需要が安定しているのは、

• ・盛南地域（本宮・向中野・北飯岡など）
• ・沿線周辺（青山・前九年・厨川など）

です。

これらのエリアは、

• ・商業施設が多い
• ・通勤しやすい
• ・学区需要がある
• ・冬でも生活しやすい

といった理由から人気があります。

② 土地の条件

• ・土地の広さ
• ・接道状況
• ・日当たり
• ・駐車場台数

なども査定に大きく影響します。

特に盛岡では、

「駐車場2台以上」

を希望する方が非常に多く、重要なポイントになります。

③ 建物状態

査定では、建物の状態も見られます。

例えば、

• ・雨漏り
• ・外壁劣化
• ・給湯器状態
• ・水回り設備

などです。

ただし、
「新築のように綺麗」である必要はありません。

むしろ重要なのは、

「丁寧に管理されてきた印象」

です。

④ 築年数

築年数も価格に影響します。

一般的には、

• ・築浅 → 高評価
• ・築20年前後 → 下落幅が大きくなる
• ・築30年以上 → 土地評価中心

という傾向があります。

ただし現在は、中古住宅需要が高まっているため、
立地や状態次第では築20年以上でも十分需要があります。

3.盛岡で査定額に差が出やすいポイント

ここはかなり重要です。

同じような家でも、盛岡では査定額に差が出やすいポイントがあります。

冬の生活をイメージしやすいか

盛岡では、冬の暮らしやすさが非常に重要です。

例えば、

• ・除雪しやすい立地
• ・日当たり
• ・暖房効率
• ・前面道路状況

などは意外と見られています。

・周辺環境

• ・スーパー
• ・病院
• ・学校
• ・バス停

など、生活利便性も重要です。

管理状態

築年数以上に、

• ・清掃状態
• ・修繕履歴
• ・室内の印象

が重視されるケースも多いです。

4.AI査定と訪問査定の違い

最近はインターネット上で、
簡単にAI査定ができるようになっています。

ただし、AI査定と訪問査定は大きく違います。

AI査定

AI査定は、

• ・エリア
• ・築年数
• ・面積

などのデータをもとに自動算出します。

手軽ですが、

• ・実際の建物状態
• ・日当たり
• ・修繕履歴

などは反映されません。

訪問査定

訪問査定では、実際に現地を確認します。

そのため、

• ・管理状態
• ・室内状況
• ・周辺環境

なども含めて、より現実的な査定が可能です。

5.査定前にやっておきたいこと

査定前に少し準備するだけでも、印象はかなり変わります。

室内整理

荷物を減らすだけでも、広く見えます。

修繕履歴をまとめる

• ・外壁塗装
• ・給湯器交換
• ・屋根修繕

などの履歴があると、プラス評価につながることがあります。

書類確認

• ・図面
• ・固定資産税通知書
• ・測量資料

などがあるとスムーズです。

6.「高い査定額」に注意したい理由

ここはかなり重要です。

「できるだけ高く売りたい」という気持ちは当然です。

しかし、

❌ 「高い査定＝良い査定」

とは限りません。

高すぎる価格のリスク

価格が高すぎると、

• ・問い合わせ減少
• ・長期化
• ・値下げ

につながるケースがあります。

結果的に、

「最初から適正価格で出した方が良かった」

ということも少なくありません。

大切なのは「現実的に売れる価格」

重要なのは、

「市場で実際に反応がある価格」

です。

そのためには、盛岡の地域事情を理解している会社の査定が重要になります。

7.査定後はどう進む？

査定後、必ず売却しなければいけないわけではありません。

多くの方は、

• ・相場確認
• ・売るかどうか検討
• ・家族相談

などの段階です。

まずは

「今の市場でどう見られているか」

を知ることが第一歩になります。

8.盛岡で不動産売却を成功させるために

現在の盛岡市場は、

• ・新築価格上昇
• ・中古需要増加

という流れもあり、売却環境としては悪くありません。

ただし、

• ・エリア
• ・築年数
• ・状態

によって動き方はかなり変わります。

だからこそ、

「地域を理解した査定」

が重要になります。

9.まとめ｜まずは「今の相場」を知ることが第一歩

不動産売却で最初に大切なのは、

「今、自分の家がどう見られているか」

を知ることです。

盛岡では、地域によって市場動向が大きく異なります。

インターネットだけでは分からない部分も多いため、
地域事情を踏まえた査定が重要になります。

ご相談は「まだ迷っている段階」でも大丈夫です

• ・「今の相場だけ知りたい」
• ・「売るかどうか迷っている」
• ・「まずは査定だけしてみたい」

そんな段階でも問題ありません。

イエスタでは、盛岡の不動産市場を踏まえながら、
一人ひとりに合った売却の考え方をご提案しています。

電話：019-681-1717
LINE：https://lin.ee/ed1RH4p
お問い合わせフォーム：https://www.iesta.jp/pages/assess/

「築20年以上の家って売れるの？」
「古い家だから、もう価値がないのでは…」

盛岡で不動産売却を検討される方から、このようなご相談をいただくことは少なくありません。

確かに、築20年を超える住宅は築浅物件と比べると価格が下がりやすくなります。
しかし2026年現在、盛岡の不動産市場では、築20年以上の中古住宅にも一定の需要があるのが現実です。

特に最近は、

• ・新築価格の上昇
• ・建築基準法改正による建築コスト増加
• ・中古住宅需要の高まり

といった背景から、以前よりも中古住宅市場が活発になっています。

この記事では、盛岡で築20年以上の家を売却する際に知っておきたいポイントを、不動産会社の視点からわかりやすく解説します。

この記事でわかること

• ・築20年以上の家が売れにくくなる理由
• ・盛岡で中古住宅の需要が高まっている背景
• ・売れやすい中古住宅の特徴
• ・売却前にやるべき準備
• ・リフォームは必要なのか？
• ・盛岡で不動産売却を成功させるコツ

目次

1. 1.なぜ築20年以上で家の価値が下がるのか
2. 2.それでも盛岡で中古住宅が動いている理由
3. 3.築20年以上でも売れやすい家の特徴
4. 4.売却前にやっておきたいポイント
5. 5.リフォームは必要？
6. 6.盛岡で不動産売却を成功させるコツ
7. 7.まとめ

なぜ築20年以上で家の価値が下がるのか

まず最初に知っておきたいのは、
「築20年＝突然価値がゼロになる」というわけではないということです。

ただ、不動産市場では築20年前後を境に価格が大きく変化しやすくなります。

建物評価が下がるため

木造住宅は、築年数が進むほど建物価格が下がっていきます。

特に築20年を超えると、購入検討者からは

• ・修繕費がかかりそう
• ・水回りが古そう
• ・断熱性能が心配

といった印象を持たれやすくなります。

そのため、築20年以上の住宅は

「建物」よりも「土地」の価値で見られるケース

が増えていきます。

住宅ローンや融資条件の問題

築年数が古い住宅では、金融機関によって

• ・借入期間が短くなる
• ・融資条件が厳しくなる

ケースがあります。

これが購入希望者にとってハードルになることも少なくありません。

リフォーム前提で検討されやすい

築20年以上の住宅は、多くの場合

「リフォームして住む前提」

で見られます。

そのため、

• ・屋根
• ・外壁
• ・水回り
• ・給湯設備

などの状態が非常に重要になります。

それでも盛岡で中古住宅が動いている理由

では、なぜ今、築20年以上の住宅でも売れるのでしょうか？

背景には、2026年ならではの不動産事情があります。

新築住宅が高くなっている

現在、全国的に新築住宅価格が上昇しています。

特に2025年の建築基準法改正以降、

• ・設計コスト増加
• ・建築確認審査の厳格化
• ・人件費・資材費の高騰

などにより、建築費が上昇しています。

盛岡でもその影響は確実に出ています。

その結果、

「新築は予算的に厳しいから中古も検討しよう」

という層が増えているのです。

盛岡は「立地」で需要が変わる

盛岡では築年数以上に、

「どこにあるか」

が非常に重要です。

特に需要が強いのは、

• ・盛南地域（本宮・向中野・北飯岡など）
• ・沿線周辺（青山・厨川・前九年など）

です。

こうしたエリアでは、築20年以上でも
「立地が良ければ十分検討対象になる」ケースが多くあります。

築20年以上でも売れやすい家の特徴

ここはかなり重要です。

同じ築20年以上でも、
売れやすい家とそうでない家があります。

① 立地条件が良い

これは圧倒的に重要です。

• ・学区
• ・スーパーや病院までの距離
• ・通勤利便性
• ・除雪環境

など、生活利便性が高い場所は強いです。

特に盛岡では、冬の生活がイメージしやすい立地が好まれます。

② 駐車場がしっかり確保されている

盛岡では

「駐車場2台以上」

を条件に探す方が非常に多いです。

逆に駐車スペースが狭いと、売却に時間がかかるケースがあります。

③ 建物状態が極端に悪くない

築20年以上でも、

• ・雨漏りなし
• ・給湯器が使用可能
• ・大きな傾きなし

など、基本的な状態が維持されていれば十分に需要があります。

④ 「そのまま住めそう」という印象

購入希望者は、完全リフォーム前提よりも

「少し手を入れれば住めそう」

という家を好む傾向があります。

そのため、

• ・室内清掃
• ・不用品整理
• ・軽微な補修

だけでも印象が大きく変わります。

売却前にやっておきたいポイント

築20年以上の家を売る場合は、事前準備が非常に重要です。

室内の整理整頓

家具や荷物が多いと、部屋が狭く見えてしまいます。

できるだけスッキリ見せることで、印象が大きく変わります。

簡単な補修

• ・クロス剥がれ
• ・ドアの不具合
• ・水栓の軽微な故障

など、少額で直せる部分は整えておくと好印象です。

除雪・外回りの管理

盛岡では冬場の印象も重要です。

玄関前や駐車場がしっかり管理されていると、
「きちんと住まわれてきた家」という安心感につながります。

リフォームは必要？

これは非常によく聞かれます。

ただし、築20年以上の住宅では、
高額リフォームをしても売却価格で回収できないケースが少なくありません。

そのため基本的には、

「現状＋最低限の整備」

がおすすめです。

大規模リフォームよりも、
「清潔感」と「管理状態」の方が重要になるケースが多いです。

盛岡で不動産売却を成功させるコツ

築20年以上の住宅売却では、

「地域相場を理解している不動産会社」

を選ぶことが非常に重要です。

盛岡では、

• ・盛南地域
• ・沿線エリア
• ・郊外エリア

で動き方がまったく異なります。

そのため、地域事情を理解した査定・販売戦略が必要になります。

まとめ｜築20年以上でも「売り方」が重要な時代

築20年以上の住宅は、確かに築浅住宅より条件が厳しくなります。

しかし現在は、

• ・新築価格上昇
• ・中古需要増加
• ・盛岡の人気エリア需要

によって、以前より中古住宅が動きやすい市場になっています。

つまり、

「築20年以上だから売れない」のではなく
「どう売るか」が重要な時代

になっているのです。

ご相談は「まだ迷っている段階」でもOKです

• ・「築20年以上でも売れる？」
• ・「今の相場を知りたい」
• ・「売るかリフォームするか迷っている」

そんな段階でも問題ありません。

イエスタでは、盛岡の不動産市場を踏まえながら、
一人ひとりに合った売却の進め方をご提案しています。

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「最近、中古住宅の動きが早い気がする」
「前よりも売れやすくなっているのでは？」

実際に現場でも、こうした変化を感じる場面が増えています。

特に2026年に入ってからは、盛岡市内でも
中古住宅の需要が明らかに高まっている
という状況が続いています。

この記事では、

• なぜ今、中古住宅が売れやすくなっているのか
• 盛岡の不動産市場で起きている変化
• 売却・購入それぞれの視点でのポイント

を、実務目線で分かりやすく解説します。

なぜ今、中古住宅が売れやすいのか？

まず結論から言うと、理由はシンプルです。

「新築が高くなりすぎた」から

ここがすべてのスタートです。

理由①：新築住宅の価格上昇

2025年の建築基準法改正により、

• 構造計算の厳格化
• 設計コストの増加
• 申請の手間増加

などが発生しました。

さらに、

• 建築資材の高騰
• 人件費の上昇

も重なり、

新築住宅の価格は明らかに上昇しています。

その結果、

• 予算オーバーで新築を断念
• ワンランク下のエリアに妥協
• 中古住宅を検討

といった動きが増えています。

理由②：中古住宅でも十分に住める時代

以前は

「中古＝古い・不安」

というイメージがありましたが、今は違います。

• リフォーム・リノベーションの普及
• 住宅性能への理解の向上
• 情報の透明化

により

「中古でも十分」という考え方が一般化

しています。

特に盛岡のような寒冷地では

• 断熱性能
• 暖房設備
• 建物の状態

がしっかりしていれば、
築年数だけで判断されにくくなっているのが特徴です。

理由③：盛岡の人気エリアは中古でも動く

盛岡市内では特に

• 盛南地域（本宮・北飯岡・向中野）
• 沿線周辺（青山・厨川・前九年など）

の需要が高く、

中古でも立地が良ければすぐ動く

という傾向があります。

実際に

• 新築が出ないエリア
• 土地が少ないエリア

では

中古住宅が「実質的な唯一の選択肢」

になっているケースもあります。

理由④：金利上昇で“買える金額”が下がっている

住宅ローン金利は、じわじわと上昇傾向です。

これは購入者にとって

「借りられる金額が減る」＝予算が下がる

ことを意味します。

その結果

• 新築は厳しい
• 価格を抑えたい
• 中古で検討

という流れが強まっています。

盛岡で中古住宅が売れやすい物件の特徴

ここはかなり重要です。

すべての中古が売れるわけではありません。

売れやすい条件があります

① 立地が良い（最重要）

• 盛南エリア
• 学区が良い
• 生活利便性が高い

これは圧倒的に強い

② 築年数が極端に古くない

• 築10〜20年前後

リフォーム前提でも検討されやすい

③ 駐車場がしっかり確保されている

盛岡では

駐車場2台以上はほぼ必須条件

ここが弱いと一気に動きが鈍ります。

④ 建物の状態が悪くない

• 雨漏りなし
• 大きな修繕不要

「そのまま住める」かどうかが重要

売却を考えている人にとっては“今は追い風”

ここが一番大事な話です。

今の市場は

• 新築が高い
• 中古需要が高い
• 買い手が増えている

という状態です。

つまり

売る側にとっては非常に良いタイミング

と言えます。

特に

• 人気エリア
• 築浅〜中程度

の物件は

想定より良い条件で売れる可能性が高いです。

ただし注意点もある

良いことばかりではありません。

• 築20年超は価格が下がりやすい
• 郊外は動きが鈍い
• 条件が悪いと売却期間が長くなる

「二極化」が進んでいます。

まとめ｜中古住宅市場は今、大きく変わっている

整理すると

• 新築価格の上昇
• 金利上昇
• 中古需要の増加

この3つが重なり

中古住宅が売れやすい環境ができている

というのが2026年の特徴です。

ご相談は「まだ迷っている段階」でも大丈夫です

• 「今売るべきかどうか分からない」
• 「この家って需要あるの？」
• 「査定だけしてみたい」

そんな段階でも問題ありません。

イエスタでは、盛岡の市場動向を踏まえながら
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「最近、新築が高くなっていませんか？」

「これから家を買うなら、今がいいのか、それとも待つべきなのか…」

そんな声が増えてきています。

実はその背景には、2025年の建築基準法改正の影響が2026年に本格的に出始めているという事情があります。

この記事では、

• なぜ今、家の価格が上がっているのか
• 建築基準法改正が不動産市場に与える影響
• これから家を買う人・売る人がどう考えるべきか

を、盛岡の不動産事情も踏まえて分かりやすく解説します。

建築基準法改正で何が変わったのか？

今回の大きなポイントは、いわゆる**「4号特例の縮小」**です。

これまで、小規模な住宅（一般的な戸建て住宅など）は、
建築確認申請の際に構造計算の審査が一部省略される仕組みがありました。

しかし改正後は、
より厳格な審査が必要に

これにより何が起きたかというと──

• 設計にかかる手間が増えた
• 審査にかかる時間が長くなった
• 建築コストが上昇した

つまり、シンプルに言うと

「家を建てるハードルが上がった」

ということです。

なぜ家の価格が上がるのか？

建築基準法改正の影響は、単なる「手続きの変更」ではありません。
結果として、不動産価格に直接影響を与えています。

① 建築コストの上昇

• 設計費用の増加
• 構造計算・申請費用の増加
• 人件費・資材費の上昇

これらが積み重なり、新築価格は確実に上昇傾向です。

② 工期の長期化

審査が厳しくなったことで、

• 着工までの時間が長くなる
• 完成までのスケジュールが遅れる

供給が減る＝価格が上がる要因に

③ 新築が減る → 中古需要が増える

ここが非常に重要です。

新築が高くなるとどうなるか？

「中古でいいから安く買いたい」という人が増える

結果として

中古住宅の需要が上がる → 中古価格も上がる

という流れになります。

盛岡の不動産市場への影響

この流れは、盛岡でも確実に影響が出ています。

特に以下のエリアでは顕著です

• 盛南地域（本宮・北飯岡・向中野）
• 沿線周辺エリア（青山・厨川・前九年など）

これらのエリアはもともと需要が高いため、

「新築が高いなら中古でもいい」という層が流入

結果として、
中古住宅の動きが活発になっている状況です。

売却を考えている人にとってはチャンス？

ここはかなり重要なポイントです。

今の市場は、

• 新築が高い
• 中古の需要が上がっている

という状態。

つまり

「売る側にとっては追い風」

と言えます。

特に

• 築10〜20年の住宅
• 需要エリアにある物件

であれば、

想定より良い条件で売れる可能性も十分あります。

購入を考えている人はどうすべきか？

一方で、購入を検討している方にとっては悩ましい状況です。

• これからさらに価格が上がる可能性
• 金利上昇の影響
• 新築のハードル上昇

これらを踏まえると

「待てば安くなる」とは言い切れない時代

になっています。

むしろ

「今の条件で納得できる物件があるなら早めに動く」

という判断も一つの考え方です。

まとめ｜2026年は「不動産の転換点」

今回の建築基準法改正は、
単なる制度変更ではなく、

不動産市場全体の構造を変えるきっかけ

になっています。

整理すると

• 新築コスト上昇 → 価格上昇
• 供給減少 → 価格上昇
• 中古需要増 → 中古価格上昇

つまり

全体的に「上がりやすい構造」になっている

というのが2026年の特徴です。

ご相談は「まだ迷っている段階」でも大丈夫です

• 「今売るべきか、それとももう少し待つべきか」
• 「中古でも需要があるエリアなのか知りたい」
• 「この家、今いくらくらいで売れるのか」

こういった判断の整理の段階からでも問題ありません。

イエスタでは、盛岡の市場動向を踏まえながら、
一人ひとりに合った売却・購入の考え方をご提案しています。

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― 人生設計から考える、本当に後悔しない住宅購入の考え方【盛岡｜イエスタ盛岡店】

住宅購入は、多くの人にとって人生最大の買い物です。
それにもかかわらず、ほとんどの人が同じ視点だけで家を選んでいます。

• 今の家賃と比べてどうか

• 月々の支払いはいくらか

• 広さや間取りは十分か

• 新築か、中古か

もちろん、どれも大切です。
しかし――

❌ それだけで家を買うと、将来「詰む」可能性があります。

不動産の成否は、
**「買った瞬間」ではなく「売る・手放す時」**に決まるからです。

この記事では、
イエスタ盛岡店（株式会社ライフコネクト）が
不動産コンサルの視点で、

• なぜ出口（売却・手放し）を考えない家購入が危険なのか

• 盛岡で“詰みやすい家”と“逃げ道のある家”の違い

• 年収ではなく「人生設計」から考える資金計画

を、できるだけ噛み砕いて解説します。

1. なぜ多くの人は「買う時」しか考えないのか？

住宅購入の相談で、最も多いのがこんな会話です。

「月々◯万円なら払えます」
「年収◯◯万円なので、このくらいのローンですよね？」

これは間違いではありません。
ただし、半分しか見ていないのです。

多くの人は

• 今の収入

• 今の家族構成

• 今の生活

だけを基準に考えます。

しかし人生は、

• 子どもの進学

• 転職・独立

• 親の介護

• 離婚・死別

• 定年・老後

など、必ず変化します。

その変化に耐えられない家を買うと、
「住み続けられないのに、売れない」
という最悪の状態に陥ります。

2. 不動産の本当のリスクは「出口が詰まること」

不動産の失敗で本当に怖いのは、

• 家が古くなること

• ローン残高があること

ではありません。

❌ 一番怖いのは「身動きが取れなくなる」ことです。

例えば――

• 転勤になったが、貸せない・売れない

• 離婚したが、共有名義で処分できない

• 親と同居することになったが住み替えできない

• 老後にサイズダウンしたいが売却益が出ない

これはすべて
**「出口を考えずに買った家」**で起きやすい問題です。

3. 盛岡で“出口が詰まりやすい家”の典型例

盛岡の市場を見ていると、
将来苦労しやすい家には共通点があります。

❌ ① 立地が弱い（需要が限定される）

• 郊外すぎる

• 生活利便施設が遠い

• 公共交通が弱い

→ 将来、買い手が極端に限られます。

❌ ② 土地条件が悪い

• 再建築不可

• 接道が狭い

• 旗竿地で間口が極端に狭い

→ 売却時に大きな値下げが必要。

❌ ③ ローン残高が減りにくい買い方

• フルローン＋諸費用ローン

• ボーナス併用が前提

• 返済比率ギリギリ

→ 10年経っても売却できないケースが多い。

4. 「出口がある家」に共通する考え方

一方、将来も身動きが取れる家には、
共通する“考え方”があります。

✔ ① 将来の買い手を想定している

• ファミリー向けか

• 立地に普遍性があるか

• 特殊すぎない間取りか

✔ ② 「売る・貸す」両方を想定

• 賃貸需要がある

• 駐車場2台以上

• 管理しやすい構造

✔ ③ ローン残高と資産価値のバランスを意識

• 10年後・15年後に売っても残債が残りにくい

• 値下がりにくい立地・条件を選ぶ

これはすべて、
買う前にしかできない判断です。

5. 年収ではなく「人生設計」から考える資金計画

ここで重要なのが、資金計画の考え方です。

❌ よくある間違い

• 「年収◯倍まで借りられる」

• 「月々◯万円なら大丈夫」

これは銀行基準であって、
あなたの人生基準ではありません。

✔ 正しい考え方：人生イベントを先に書き出す

例えば

• 子ども2人 → 教育費ピークはいつ？

• 車は何台必要？

• 親の介護の可能性は？

• 定年は何歳？

• 老後も住宅ローンは残る？

これを整理した上で、

▶「余裕を持って返せる金額」を逆算する

これが、後悔しない資金計画です。

6. コンサル視点で見る「買っていい家・慎重になるべき家」

◎ 買っても身動きが取れる家

• 盛岡駅〜青山・厨川・本宮・仙北・津志田・永井・飯岡方面

• 土地条件が素直

• 間取りが汎用的

• 総額が“背伸びしすぎていない”

△ 慎重になるべき家

• 立地が限定的

• 特殊な間取り・趣味性が強い

• ローン比率が高すぎる

• 将来売却の想定ができない

7. 「いい家」より「逃げ道のある家」を選ぶ

ここが、
不動産コンサルとして一番伝えたいことです。

いい家 ≠ 正解の家
逃げ道のある家 ＝ 後悔しない家

家は「一生住む前提」で買っても、
一生住み続けられるとは限りません。

だからこそ、

• 売れる

• 貸せる

• 動ける

この視点を持つことが、
人生を守る住宅購入につながります。

8. イエスタ盛岡店が大切にしている考え方

イエスタ盛岡店では、

• いくら借りられるか

• どの物件が今おすすめか

よりも先に、

✔「この家を選んだ10年後、どうなっていたいか」

を一緒に考えます。

• 売却前提の選択肢

• 資金計画の整理

• 将来の住み替え

• 相続や空き家リスク

まで含めて考えるのが、
不動産コンサルとしての役割だと考えています。

まとめ：不動産購入は「人生設計の一部」

• 不動産の成否は「出口」で決まる

• 年収ではなく人生設計から予算を考える

• 盛岡でも“身動きが取れなくなる家”は存在する

• 買う前の視点が、10年後の自由度を決める

家を買うこと自体がゴールではありません。
その後の人生を縛らないことが、最も重要です。

【不動産コンサル相談受付中】イエスタ盛岡店

イエスタ盛岡店（株式会社ライフコネクト）
〒020-0807 岩手県盛岡市加賀野2丁目3番43号
TEL：019-681-1717
売買物件専用サイト：https://www.iesta.jp/
お問い合わせフォーム：https://www.iesta.jp/pages/contact/
LINEで相談する：https://lin.ee/ed1RH4p

「この家、将来大丈夫？」
「買ってから後悔しないか不安」
そんな段階での相談こそ、大歓迎です。

売らない前提でもOK。コンサル視点で整理します。

売れない家にしないためのプロの判断基準と活用法【盛岡版｜イエスタ盛岡店】

近年、「空き家を相続したけれど、このまま持っていて大丈夫なのか…？」
そんな不安を抱える人が増えています。

国は相続登記を義務化し、空き家対策法も強化。
つまり、空き家を放置するほど所有者の負担は大きくなる時代に入りました。

そして、放置された空き家が行き着く先が――

❌ 「負動産（ふどうさん）」です。

負動産＝所有しているだけで負担・損失が続く不動産
価値が下がり、管理コストとリスクだけが残る状態を指します。

この記事では、
不動産コンサルの視点から、

• 負動産化する空き家の特徴

• 盛岡で特に注意すべきポイント

• 負動産にしない戦略

• 売却・活用の判断基準

を、**イエスタ盛岡店（株式会社ライフコネクト）**が徹底解説します。

1. 「負動産」とは何か？なぜ今増えているのか？

まず、負動産は「価値がゼロになる」だけではありません。

▶ 税金・管理費・修繕費など、“お金が出ていく財産”

▶ 相続が複数代へ続くと「売れない家」になる

▶ 最終的に解体費用まで求められる可能性がある

つまり、所有しているだけで“損をし続ける家”のことです。

■ 負動産が急増している理由

① 相続した実家がそのまま放置される

盛岡でも「親が亡くなってそのまま数年…」というケースが非常に多い。

② 空き家の老朽化スピードが速い

特に築40年以上の木造住宅は、
管理を怠ると一気に価値が落ちていきます。

③ 解体費用が高騰

以前より20〜30％ほど高くなっており、
解体費100〜200万円が当たり前の時代に。

④ 特定空き家の制度強化

特定空き家の指定 → 固定資産税が最大6倍
という仕組みも負動産化を加速。

2. 負動産化しやすい空き家の特徴（プロが最初に見るポイント）

不動産のプロは、空き家を見た瞬間に
「売れるか」「負動産化するか」を判断します。

その判断基準がこちら

✔① 接道条件が悪い土地（再建築不可・狭い道路）

接道条件は不動産の“生命線”。

• 前面道路が2m未満

• 再建築不可

• セットバックが必要

このような土地は、
土地としての価値が大きく下がり、売却が難しい特徴があります。

✔② 老朽化が進みすぎている家

特に注意すべきは以下

• 雨漏り跡

• シロアリ被害

• 床の傾き

• 屋根・外壁の劣化

• 給排水管の老朽化

これらがあると、
「リフォーム前提でも買い手がつきにくい」状態になります。

✔③ 地盤リスクが高い土地

盛岡では以下の地域で地盤差が出ます

• 川沿いの低地 → 地盤沈下や液状化のリスク

• 山沿いの斜面地 → 擁壁費用がかかりやすい

• 古い造成地 → 地耐力不足の可能性

地盤リスクは買主の大きな不安材料です。

✔④ 建築基準法の制限が強い土地（市街化調整区域など）

盛岡にも調整区域が多く、
・家を建てられない
・許可が必要
という土地は一般の買主が敬遠し、
売却が困難になります。

✔⑤ 不便な立地（生活インフラ・交通・坂）

• 最寄り小学校まで遠い

• 公共交通が弱い

• 坂が多い地域

こうした“買い手のつきにくい特徴”は
負動産化につながります。

3. 空き家が負動産になる理由【時間が経つほど不利になる】

空き家を放置すると、
まるで“負のスパイラル”のようにリスクが増えていきます。

❌① 固定資産税が増える可能性（特定空き家）

特定空き家に指定されると
住宅用地特例が外れ、
固定資産税が約6倍に。

これは非常に大きな負担です。

❌② 管理費用が毎年かかる

• 草刈り：5〜10万円

• 除雪：3〜10万円

• 庭木の伐採：10〜50万円

• 雨漏り修繕：10〜50万円

盛岡は雪・湿気があるので、
放置すると劣化が加速します。

❌③ 建物が劣化すると売れなくなる

空き家は劣化が早く、
築年数より“管理状態”が価値に影響します。

劣化が進むほど、
解体費用（100〜200万円）を出して売る＝実質マイナス
という状態になりやすい。

❌④ 相続人が増えすぎて売却できなくなる

空き家を20年放置すると…

• 子ども

• 孫

• 曾孫

• 配偶者

• 離婚相手

など、相続人が10〜20人になるケースも。

こうなると、
売却の同意が取れず、事実上売れません。

4. 空き家を「負動産」にしないための4つの戦略

不動産のプロが提案する、
空き家活用の“勝ち筋”はこちら

✔ 戦略①：早期売却（価値が残っているうちに手放す）

空き家は時間が経つほど価値が下がります。

盛岡の場合、
以下のエリアは売却しやすいため早期判断が重要

• 盛岡駅周辺

• 青山・厨川

• 本宮・向中野

• 仙北町・津志田・永井

• 飯岡駅方面

「売れるうちに売る」ことは、
負動産化を避ける最も確実な方法です。

✔ 戦略②：リフォームして賃貸として活用する

空き家はリフォームを含めて、
“収益物件”に変える選択肢があります。

• ファミリー向け賃貸

• 学生向け賃貸

• 社宅・単身用住宅

• 民泊・短期貸し

ただし、
リフォーム費用と賃料収益のバランスを必ず精査する必要があります。

盛岡では、
「築30年の家をフルリノベして賃貸」
の成功例も多いです。

✔ 戦略③：建物を解体して土地活用をする

建物の価値が低い場合、
解体して土地として売るほうが
結果的にプラスになる場合もあります。

活用例

• 更地売却

• 月極駐車場

• 貸地（コンテナ・資材置き場）

• 太陽光活用（条件次第）

盛岡の一部地域では
駐車場需要が高く、収益が出る場合もあります。

✔ 戦略④：空き家管理サービスを活用して“状態維持”する

すぐに売らない場合は
空き家管理会社に任せることで、
負動産化を防げます。

• 月1回巡回

• 郵便物処理

• 通気・換気

• 簡易清掃

• 外部点検

数千円〜1万円程度で利用できるため、
相続人が県外に住んでいるケースで有効です。

5. リフォームすべき家・しない方がいい家の見極め方

◎ リフォームすべき家

• 接道条件が良い

• 立地が良い（利便性が高い）

• 基礎や主要構造部がしっかりしている

• 間取り変更の自由度がある
  → 再生価値が高く、賃貸・再販が可能

✘ リフォームしない方がいい家

• 再建築不可

• 基礎・構造に大きな問題がある

• 老朽化が激しい

• 土地として売った方が価値が高い
  → 効率が悪く“負動産化”のリスク大

6. “売れない家”を“売れる家”に変えるプロの工夫

空き家はちょっとした手入れで
価値が大きく上がるケースが多いです。

✔① 残置物撤去・清掃

内覧の印象が劇的に変わり、
売却スピードが上がります。

✔② 草刈り・外観整理

外観だけで「管理されている家」と判断されます。

✔③ 低予算リフォーム（10〜50万円）

• クロス張替え

• 床補修

• 水回りの簡易交換

これだけで“買い手の心理ハードル”が下がります。

✔④ 売り方戦略の最適化

• 価格設定

• 広告手法

• ターゲット設定

• 買い手の動きに合わせた調整

イエスタ盛岡店は、この部分をもっとも得意とする領域です。

7. イエスタ盛岡店ができるサポート

空き家の悩みは、専門家の力を借りることで
スムーズに解決できます。

イエスタ盛岡店では

• 空き家の価格査定

• 相続後の売却相談

• 賃貸活用の提案

• 解体費用の見積り手配

• 空き家管理サービスの案内

• リフォーム・リノベ提案

• 相続人が多い場合の方針整理

など、
“空き家の出口戦略をまるごとサポート”しています。

【空き家の相談はイエスタ盛岡店へ】

イエスタ盛岡店（株式会社ライフコネクト）
〒020-0807 岩手県盛岡市加賀野2丁目3番43号
019-681-1717
売買サイト：https://www.iesta.jp
問い合わせフォーム：https://www.iesta.jp/pages/contact/
LINE相談：https://lin.ee/ed1RH4p

「相続した家の扱いに困っている」
「売る？活用する？どれが正解か教えてほしい」
——そんな段階でもお気軽にどうぞ。
プロ視点で“後悔しない選択”を一緒に考えます。